הוועדה המשותפת לרשות לניירות ערך ולמס הכנסה, שהוקמה בכדי לבחון את הקמתן של חברות REIT (Real Estate Investments Trust), שמתמחות בהשקעה בנדל"ן בישראל, תמליץ על הקמתן של חברות ה- REITבישראל, כך עולה מעיקרי ההמלצות שהוגשו ליו"ר הכרשות לניירות ערך, משה טרי ולנציבת מס הכנסה, טלי ירון אלדר. עד כה לא פעלו חברות מסוג זה בישראל ונראה שהמודל שייושם בארץ יהיה דומה לזה שקיים בארה"ב, עם תיקונים קלים.
חברות ה- REIT הן חברות שפועלות בתחום ההפעלה וההחזקה של נדל"ן מניב, והן נהנות ממספר הטבות מיסוייות. בארה"ב חייבות קרנות אלו לעמוד במספר תנאים, על מנת שיוכלו להנות מההטבות המיסויות. למעשה קרן הריט מאפשרת חיסכון של שיכבת מס אחת למשקיעים. אם היום נאלץ משקיע המעונין להשקיע בנדל"ן לשלם מס פעמיים (פעם אחת ברמת החברה ופעם אחת באופן אישי, עם חלוקת הדיבידנד) הרי שבעת השקעה בחברת REIT ישלם המשקיע מס רק בעת מכירת אחזקתו בחברה, בעוד החברה עצמה תהיה פטורה מתשלום מס.
בכדי להקים חברת REIT יתחייבו המקימים לפיזור מינימלי של בעלי החברה. בארה"ב חייבות הקרנות לפיזור מינימלי של הזכויות בחברה ל-100 בני אדם או יותר. בנוסף יתחייבו החברות שלפחות 75% מנכסי החברה יהיו בנדל"ן ולפחות 75% מהכנסותיה של החברה יינבעו מהשקעה בנדל"ן. חברות ה- REIT מחויבות לחלק 90% מרווחיהן כדיבידנד. יצוין שהרווחים של קרנות ה- REIT מוגדרים כסך ההכנסות משכר דירה, בניכוי ההוצאות ששימשו להפקת שכר הדירה. סכום זה מוכר כהוצאה ומנוכה מהכנסותיה. למעשה, הכנסתה של חברת ה- REIT המחולקת לידי בעלי המניות ממוסה פעם אחת בלבד, בידיו של בעל המניות.
חברות REIT קיימות במדינות רבות בעולם, אולם למרות הבדלים רבים במסגרות המשפטיות חוקיות בהן נדרשות החברות לעמוד על מנת להיות מוכרות כחברות REIT, בולט האספקט המשותף לכולן: הפטור ממס חברות והדרישה לחלוקת מירב הרווח כבר בשנה בה הופק.
ההגיון שעומד מאחורי הקמתן של חברות ה- REIT הוא לאפשר למשקיעים הקטנים, דהיינו משקי הבית, לבצע השקעות בנדל"ן מניב באותה חבות מס של המשקיעים הגדולים, להם יש יכולת השקעה בנכס עצמו. בעצם מדובר על אפיק השקעה נוסף שיעמוד לרשות הציבור הרחב, שיוכל להנות מהתשואות שיפיקו הנכסים המניבים, תוך שהוא נהנה מחלוקת דיבידנד סדירה מדי שנה ורף מס של 15% לעומת מס של 25% על דיבידנדים.
בנוסף תמליץ הוועדה שהבעלות על קרנות ה- REIT תוגבל, כך שלא יווצר מצב שבו מספר אנשי עסקים יחזיקו בכל הקרנות שיוקמו, עוד צפויה הוועדה להמליץ שבעל המניות הגדול ביותר בכל קרן יוכל להחזיק לא יותר מכ-25%, על מנת להבטיח שהציבור הרחב יוכל להנות מקרנות מסוג זה. עוד צפויה הוועדה לאשר לחברות ה- REIT רמת מינוף של 50%-60%, מה שיסייע לאותן החברות להציג תשואה גבוהה יותר בעבור המשקיעים.
חברות הריט מוקמות על ידי חברות או אנשי עסקים פרטיים שמחליטים שברצונם למכור להן נכסים מניבים ולהנפיק כנגדן תעודות. על פי ההערכות גורמים בענף, בעקבות הקמתן של קרנות ה- REIT, יוזרמו אליהן נכסים בהיקף של 3-4 מיליארד שקל. בין החברות המועמדות לההפך לחברות REIT או לכאלו שיקימו חברות כאלו, נמצאות חברות כמו נכסים ובניין, גב ים, חברת מבני תעשייה, גזית גלוב ועוד.
אריאל אבן, משנה למנכ"ל גזית גלוב, ציין היום שמדובר במהפכה של ממש בענף הנדל"ן. "חברות ה- REIT קיימות שנים רבות בארה"ב ולאחרונה אימצו שיטה זו גם מספר מדינות באירופה, האחרונה שבהן הייתה צרפת שעשתה כן לפני חודשים ספורים. מרווחי ענף הנדל"ן נמוכים והיתרון המיסויי שיוענק לחברות שיוקמו יגדיל מרווחים אלו ויגדיל את אטרקטיביות ההשקעה בחברות מסוג זה על פני חברות נדל"ן רגילות. משום כך, לאורך שנים, ובהנחה שאכן מסקנות הוועדה ייושמו ויעוגנו בחוק, מרבית חברות הנדל"ן המניב יהפכו לחברות REIT. ביפן למשל, בה איפשרו הקמת חברות REIT לפני כשנה וחצי ישם היום כבר שש חברות כאלה, שמנהלות נכסים בהקפים גדולים ואין שום סיבה שזה לא ייקרה גם כאן.
"חברת הריט היא חברה שקופה יותר, הרווחים שלה גבוהים יותר משל חברות הנדל"ן הרגילות, בשל ההטבה המיסויית והנגישות שלה לשוק ההון תהיה גבוהה יותר. גם בהיבט של המשקיעים המוסדיים מדובר בבשורה שכן בפניהם יפתח אפיק השקעה חדש, שמבטיח להם תשואות גבוהות מכפי שיוכלו להשיג באמצעות השקעה בחברות הנדל"ן הקיימות. הסיכון בחברות אלו הוא נמוך כיוון שהן מחויבות לחלק את מרבית רווחיהן כדיבידנד. חברות הביטוח שלהן נכסי נדל"ן, יבצעו את השקעות הנדל"ן שלהן באמצעות חברות ה-REIT, שכן אין הגיון כלכלי באחזקת נכס נדל"ן שהמס בגינו גבוה, כאשר קיימת אפשרות להוריד חבות מס זאת, על ידי השקעה ב- REIT."
המלצות הועדה צפויות להביא לפעילות בשוק בשני מישורים עיקריים: במישור הראשון, חברות הנדל"ן, שמושקעות בנדל"ן מניב, צפויות להקים קרן נדל"ן באופן יזום על ידן ומכירת הנדל"ן לקרן (מס הרכישה במכירה זו הינו של 0.5% בלבד), לצורכי קבלת מימון זמין.
במישור השני, יזמים זריזים שיקימו את הקרן עם קבוצת משקיעים פרטיים (לצורך פיזור ההשקעה ישנה מגבלה על מספר המשקיעים, וכן דרישת מנימום להון עצמי ברכישה של 40%), ויירכשו באמצעותה מקרקעין במחיר מוזל עם תשואה גבוהה.
נבקש להעיר שתי הערות עיקריות על המלצות הועדה: האחת, חסרונה של הגושפנקא למעמד הקרן כמאושרת על ידי הרשויות, מעין פרה רולינג שיאפשר ודאות מצד מקימי הקרן ויאפשר גיוס משקיעים תחת ודאות שלטונית.
ההערה השניה נוגעת לאפשרות של הרחבת קרן נדל"ן להשקעה בתחום המגורים, תוך שקיפות המניות הנרכשות לדירות בפרוייקט ואפשרות מימוש המנייה לקבלת דירה או אף מכירת המניה בפטור ממס. שקיפות כזו הייתה מרחיבה את השקעות הקרן גם לתחום הבנייה למגורים.
לסיום, חובה לשבח את הועדה על שהצליחה למלא את משימתה בזמן שיא, ועשתה מלאכה מקצועית ומשובחת שמלמדת על הבנה מקצועית בתחומי המס, התחשבות בשוק הנדל"ן ובמצבו, וכל זה באופן יסודי ומקצועי תוך סקירת כל האפשרויות הקיימות, השוואה למדינות זרות ובחירת המסלול המיטבי.
חברות ה- REIT הן חברות שפועלות בתחום ההפעלה וההחזקה של נדל"ן מניב, והן נהנות ממספר הטבות מיסוייות. בארה"ב חייבות קרנות אלו לעמוד במספר תנאים, על מנת שיוכלו להנות מההטבות המיסויות. למעשה קרן הריט מאפשרת חיסכון של שיכבת מס אחת למשקיעים. אם היום נאלץ משקיע המעונין להשקיע בנדל"ן לשלם מס פעמיים (פעם אחת ברמת החברה ופעם אחת באופן אישי, עם חלוקת הדיבידנד) הרי שבעת השקעה בחברת REIT ישלם המשקיע מס רק בעת מכירת אחזקתו בחברה, בעוד החברה עצמה תהיה פטורה מתשלום מס.
בכדי להקים חברת REIT יתחייבו המקימים לפיזור מינימלי של בעלי החברה. בארה"ב חייבות הקרנות לפיזור מינימלי של הזכויות בחברה ל-100 בני אדם או יותר. בנוסף יתחייבו החברות שלפחות 75% מנכסי החברה יהיו בנדל"ן ולפחות 75% מהכנסותיה של החברה יינבעו מהשקעה בנדל"ן. חברות ה- REIT מחויבות לחלק 90% מרווחיהן כדיבידנד. יצוין שהרווחים של קרנות ה- REIT מוגדרים כסך ההכנסות משכר דירה, בניכוי ההוצאות ששימשו להפקת שכר הדירה. סכום זה מוכר כהוצאה ומנוכה מהכנסותיה. למעשה, הכנסתה של חברת ה- REIT המחולקת לידי בעלי המניות ממוסה פעם אחת בלבד, בידיו של בעל המניות.
חברות REIT קיימות במדינות רבות בעולם, אולם למרות הבדלים רבים במסגרות המשפטיות חוקיות בהן נדרשות החברות לעמוד על מנת להיות מוכרות כחברות REIT, בולט האספקט המשותף לכולן: הפטור ממס חברות והדרישה לחלוקת מירב הרווח כבר בשנה בה הופק.
ההגיון שעומד מאחורי הקמתן של חברות ה- REIT הוא לאפשר למשקיעים הקטנים, דהיינו משקי הבית, לבצע השקעות בנדל"ן מניב באותה חבות מס של המשקיעים הגדולים, להם יש יכולת השקעה בנכס עצמו. בעצם מדובר על אפיק השקעה נוסף שיעמוד לרשות הציבור הרחב, שיוכל להנות מהתשואות שיפיקו הנכסים המניבים, תוך שהוא נהנה מחלוקת דיבידנד סדירה מדי שנה ורף מס של 15% לעומת מס של 25% על דיבידנדים.
בנוסף תמליץ הוועדה שהבעלות על קרנות ה- REIT תוגבל, כך שלא יווצר מצב שבו מספר אנשי עסקים יחזיקו בכל הקרנות שיוקמו, עוד צפויה הוועדה להמליץ שבעל המניות הגדול ביותר בכל קרן יוכל להחזיק לא יותר מכ-25%, על מנת להבטיח שהציבור הרחב יוכל להנות מקרנות מסוג זה. עוד צפויה הוועדה לאשר לחברות ה- REIT רמת מינוף של 50%-60%, מה שיסייע לאותן החברות להציג תשואה גבוהה יותר בעבור המשקיעים.
חברות הריט מוקמות על ידי חברות או אנשי עסקים פרטיים שמחליטים שברצונם למכור להן נכסים מניבים ולהנפיק כנגדן תעודות. על פי ההערכות גורמים בענף, בעקבות הקמתן של קרנות ה- REIT, יוזרמו אליהן נכסים בהיקף של 3-4 מיליארד שקל. בין החברות המועמדות לההפך לחברות REIT או לכאלו שיקימו חברות כאלו, נמצאות חברות כמו נכסים ובניין, גב ים, חברת מבני תעשייה, גזית גלוב ועוד.
אריאל אבן, משנה למנכ"ל גזית גלוב, ציין היום שמדובר במהפכה של ממש בענף הנדל"ן. "חברות ה- REIT קיימות שנים רבות בארה"ב ולאחרונה אימצו שיטה זו גם מספר מדינות באירופה, האחרונה שבהן הייתה צרפת שעשתה כן לפני חודשים ספורים. מרווחי ענף הנדל"ן נמוכים והיתרון המיסויי שיוענק לחברות שיוקמו יגדיל מרווחים אלו ויגדיל את אטרקטיביות ההשקעה בחברות מסוג זה על פני חברות נדל"ן רגילות. משום כך, לאורך שנים, ובהנחה שאכן מסקנות הוועדה ייושמו ויעוגנו בחוק, מרבית חברות הנדל"ן המניב יהפכו לחברות REIT. ביפן למשל, בה איפשרו הקמת חברות REIT לפני כשנה וחצי ישם היום כבר שש חברות כאלה, שמנהלות נכסים בהקפים גדולים ואין שום סיבה שזה לא ייקרה גם כאן.
"חברת הריט היא חברה שקופה יותר, הרווחים שלה גבוהים יותר משל חברות הנדל"ן הרגילות, בשל ההטבה המיסויית והנגישות שלה לשוק ההון תהיה גבוהה יותר. גם בהיבט של המשקיעים המוסדיים מדובר בבשורה שכן בפניהם יפתח אפיק השקעה חדש, שמבטיח להם תשואות גבוהות מכפי שיוכלו להשיג באמצעות השקעה בחברות הנדל"ן הקיימות. הסיכון בחברות אלו הוא נמוך כיוון שהן מחויבות לחלק את מרבית רווחיהן כדיבידנד. חברות הביטוח שלהן נכסי נדל"ן, יבצעו את השקעות הנדל"ן שלהן באמצעות חברות ה-REIT, שכן אין הגיון כלכלי באחזקת נכס נדל"ן שהמס בגינו גבוה, כאשר קיימת אפשרות להוריד חבות מס זאת, על ידי השקעה ב- REIT."
המלצות הועדה צפויות להביא לפעילות בשוק בשני מישורים עיקריים: במישור הראשון, חברות הנדל"ן, שמושקעות בנדל"ן מניב, צפויות להקים קרן נדל"ן באופן יזום על ידן ומכירת הנדל"ן לקרן (מס הרכישה במכירה זו הינו של 0.5% בלבד), לצורכי קבלת מימון זמין.
במישור השני, יזמים זריזים שיקימו את הקרן עם קבוצת משקיעים פרטיים (לצורך פיזור ההשקעה ישנה מגבלה על מספר המשקיעים, וכן דרישת מנימום להון עצמי ברכישה של 40%), ויירכשו באמצעותה מקרקעין במחיר מוזל עם תשואה גבוהה.
נבקש להעיר שתי הערות עיקריות על המלצות הועדה: האחת, חסרונה של הגושפנקא למעמד הקרן כמאושרת על ידי הרשויות, מעין פרה רולינג שיאפשר ודאות מצד מקימי הקרן ויאפשר גיוס משקיעים תחת ודאות שלטונית.
ההערה השניה נוגעת לאפשרות של הרחבת קרן נדל"ן להשקעה בתחום המגורים, תוך שקיפות המניות הנרכשות לדירות בפרוייקט ואפשרות מימוש המנייה לקבלת דירה או אף מכירת המניה בפטור ממס. שקיפות כזו הייתה מרחיבה את השקעות הקרן גם לתחום הבנייה למגורים.
לסיום, חובה לשבח את הועדה על שהצליחה למלא את משימתה בזמן שיא, ועשתה מלאכה מקצועית ומשובחת שמלמדת על הבנה מקצועית בתחומי המס, התחשבות בשוק הנדל"ן ובמצבו, וכל זה באופן יסודי ומקצועי תוך סקירת כל האפשרויות הקיימות, השוואה למדינות זרות ובחירת המסלול המיטבי.
אברהם אלתר, עו"ד
avi@altertax.co.il
ועו"ד אורי כליף
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
avi@altertax.co.il
ועו"ד אורי כליף
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
